Page 166 - 《社会》2013年第4期

国家基层策略行为与社区过程

的同源公司进驻， １６ 政府接管南苑。“遣散”的用词和对物业公司的高
额赔偿 １７ 使政府、物业公司之间的关系不言而喻。
２００８ 年前，虽然社区代理权一直掌握在政府手中，但社区结构发
生了很大的变化：（ １ ）从 １９９５ 年开始陆续入驻，直到 １９９９ 年，可视为第
一个小阶段，政府与物业公司相结合，强势治理；（ ２ ）从 １９９９－２００２ 年，
社区代理权诉求此起彼伏，并导致了 ２００２ 年 ９ 月陈颖对房管局的胜
诉，撤销了原先对第一届业委会备案的“同意”一项，在形式上将社区代
理权与政府割裂开来；（ ３ ）从 ２００３ 年“遣散”南苑公司到同源公司退出，
视为第三个小阶段，为政府强控制社区的反复。从文本政策到行动政
策均有反复的过程，宏观上，物业管理政策已经发生了较大变化，但在
中观层面却是滞后的，南苑物业管理的反复即反映了这一点。社区代
理权虽然在形式上经过了多次变化，从解困办到物业公司，再从物业公
司到业委会，以业委会的形式满足在社区治理中程序合法性的需求，最
终又回到政府手中，由房管局属下的同源公司接管。 １９９５－１９９９ 年，
政府并没有考虑社区治理中居民的存在，而是以形式上市场化的物业
公司管理该社区；即使 １９９９ 年成立业委会之后到 ２００２ 年，房管部门还
是牢牢掌握了主动权。国家将南苑等解困房社区当做物业管理的试验
田，在社区代理权方面也对社区居民抱着一种很警惕的态度，并未考虑
将社会释放出来。
２． 择机撤出（ ２００８－２００９ ）：结构情境变化与利益权衡的部门理性
从 ２００４－２００８ 年，政府接管南苑，对物业管理采取放纵（居民所
说）的方式，物业管理费 １８ 成为一笔坏账，物业公司的亏损由国家承担，
虽断断续续亦有一些矛盾，譬如电梯维修、物业费等，但总体来说并无
大的冲突，同源公司与居民之间相安无事。在 ２０００ 年以来，《物业管理
条例》、《物权法》等的不断修订使外在的政策背景发生了变化，政府部
门的行为策略也随之发生了转变。在政策上，要求实行建管分离及政
企分离，即开发商不能直接管理小区，政府也不能直接办企业；但同源
公司是政府的直属企业，并无利润最大化的要求，在收取物业费的力度

１６． 同源物业公司一直管理至 ２００９ 年 ４ 月。
１７． 物业公司总经理认为，从来没有天上掉馅饼的美事，今天却砸到他头上了。
１８． 同源公司按高层住宅 １ 元／平方米、多层住宅 ０．４ 元／平方米收取，这在社区居民眼中是
一个较大的胜利。

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