Page 163 - 《社会》2013年第4期

社会· ２０１３ · ４

虽有“选择性应付”之类的策略性行为（杨爱平、余雁鸿， ２０１２ ），但本文
更关注业委会作为市民社会力量的产生和发展在社区发展的三个阶
段，以及业主自治是如何表现的。通过对田野资料进行归纳，三个阶段
可以概括为国家与市场联姻、政府释出 ５ 和旁观调控。
１． 国家与市场联姻下的物业管理（ １９９５－２００８ ）：“物委会” ６ 与形式
化的业主自治
１９９５ 年，南苑第一期工程竣工，市房改办 ７ 引入了市场化的物业管
理机制，按照当时的规章制度，南苑物业公司的入驻并未经过公开招投
标，而是以指定的方式签订了委托合同书：
根据市国土、房管局及市房改办领导指示，同意由市房地产
实业总公司具体负责南苑解困小区第一期工程的物业管理工作。
一、由于该小区居住的都是住房困难户，经济承受力低，
要管理好该小区，维修、保养的开支很大，但对住户又不能收
取过高的管理费。
……
（摘自： １９９５ 年南苑解困小区物业管理委托合同书）
“ 指示”、“同意”、“解困”等字眼贯穿了整份合同，显示了当时解困
房社区治理中政府的主体性，社区管理权从政府移交给物业公司，但该
物业公司是政府部门属下的公司。在委托合同之后，业主入住都必须
与物业公司签订入住合约，即住房业主完全明白及同意遵守 犣 市南苑
物业公司的有关规定并与管理处通力合作，共同营造南苑良好的居住
环境。在 １９９５－１９９９ 年期间，物业公司在房管部门指示下行使着大部
分的管理权限。
１９９９ 年下半年，住建办 ８ 考虑到南苑入住率已经超过一半，而该年

５． 此处用“释出”为了突出政府原先在社区中与其他组织的交织状态。
６． 指物业管理公司主导下的业主委员会。
７． 由于南苑是解困房小区，房管部门在小区中拥有较多产权，因此，房改办（解困办、住建办、
住保办）在小区中尤为重要，成为基层政府的重要体现。在小区中，房管部门与街道办事处、
居委会、业委会之间的关系也尤为复杂。所以，本文叙事的国家基层政府主要是房管部门。
８． 原名为“解决住房困难办公室”，简称“解困办”，先后易名为“住建办”（住房建设办公室）和
“住保办”（住房保障办公室）。文中出现的“解困办”、“住建办”、“住保办”等实质上是一个单位
在不同时段的不同名称，该单位是房管局属下。南苑的特殊性在于其是 犣 市重点建设的解困房
社区，政府占了以廉租房为主的 ４０％ 左右的产权，成为观察政府社区治理行为的天然场所。

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