Page 112 - 《社会》2013年第5期

为什么跨小区的业主组织联盟存在差异

比较两个城市业主论坛可知，广州的物业小区更有可能使用业主
论坛作为表达和维护利益的平台和工具。这一发现也得到其他网络数
据的佐证。比如，笔者在 ２０１２ 年 ６－７ 月收集了新浪微博“业委会通
讯”的粉丝信息， １８４０ 个粉丝中有 １５．２７％ 来自广东，只有 １１．２％ 来自
上海。 １４ 就具有维权板块的业主论坛而言，广州的业主论坛更有可能彼
此发生联系。而就所得到的信息传播网整体而言，不管是从密度、中心
势，还是互惠指数，广州的业主论坛之间彼此联系更加紧密（见表 ２ ）。
换言之，上海的业主行动的原子化程度应该比广州高。

五、基层治理结构与跨小区业主组织的动力

上海与广州两个城市具有不同的基层治理模式，对业主行动的组
织形态具有不可忽视的影响。下文将从物业管理制度和基层组织结构
两个方面具体阐释。
（一）物业管理制度与侵权事件性质
在应对房地产发展引起的社会需求方面，上海的组织与制度建设
工作开展得较早，如规范房产交易合同、建立健全房屋维修基金制度和
推动业主委员会建立等。以物业管理制度建设为例， １９９９ 年 ７ 月，上
海市徐汇区房地产管理局在全国率先尝试物业管理公开招标项目，
２００３ 年，上海市出台了一系列旨在指导和规范物业管理招投标和物业
服务合同与收费的政策法规（张建， ２０１０ ）。
上海市政府与立法部门也较早积极促成业主委员会这一组织的发
展。 １９９５ 年开始施行的《上海市公有住宅售后管理暂行办法》第 ６ 条
规定，“一个住宅区域公有住宅出售率达到 ３０％ 以上的，应设立业主管
理委员会”。 １９９７ 年开始施行的《上海市居住物业管理条例》第 ６ 条规
定，“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管
理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会”。上海可能是中
国唯一一个由政府自上而下推动绝大部分小区成立业主委员会的城市
（ 犚犲犪犱 ， ２００７ ）。房地产管理局与区、街道成为组建业主委员会的主要
推手，使这一 组 织发 展很 快。 １９９７ 年建 立 １８９２ 个 业 委 会（朱 健 刚，

１４． 截至 ２０１１ 年底，上海的互联网普及率（ ６４．５％ ）高于广东（ ５５．３％ ），因此该差异不可能被
互联网普及率所解释。

· １ ０ ５ ·