Page 161 - 《社会》2016年第3期

社会· ２０１６ · ３

的深入而改变或延 伸。就 业 主维 权而 言，不存 在代表 业主利 益或为
业主发声的跨小区的 职 业化 的维 权 组织，而且 不同小 区的业 主所遇
到的问题也五花八 门。相 应 地，业主 的认 知解放 是一 个自发 的 认识
过程。业主早期对问 题 的诊 断和 归 因相 对简 单和 直接，是以 具体的
经济利益为导向的，相 关 的 争 议焦点 主要 在于 对房屋 所有权 及 相关
的物业服务标准的 界 定。在 维权 过程 中，业主 关于产 权利益 的诉求
往往受到开发商、物业公司和基层政府的压制，从而促使业主逐渐认
识到：想要成功 维 权，必 须 有 一 个 组 织 能 够 促 进 小 区 业 主 的 集 体 行
动，而业委会是一个 关 键 的 组 织载 体。随 着业 主抗争 的不同 议题彼
此逐渐连结，业委会作 为 一个 市民社 团的 自治 权也成 为业主 维 权所
追求的目标。随着微 博 的 普 及和 线上 交流的 增多，业主越来 越自觉
地意识到房屋产权和 业 主自 治面 临 的问 题并 非个 案，而是与 整个制
度环境紧密相关。想 要 从根 本上 解决 这些问 题，必 须 建立一 个代表
业主利益的组织联 盟，影 响相 关的 政策制 定的 过程。下文将 具体解
析业主权利意识的认知解放过程及其动力。
（一）维护合法产权
业主对房屋所有权的权利意识来源于其产权人的身份。自上世
纪 ８０ 年代末 ９０ 年代初 的 房 改以 来，人们 经历 了从福利分房 的受惠
者转变成为商 品 房 的 消 费 者 的 过 程，他 们 逐 渐 形 成 的 共 识 是 “谁 付
钱，谁拥有”，而该 权 利 也 被 各 项 法 律 法 规 所 承 认。 ２００７ 年 的《物 业
管理条例》明确规定了“房屋的所有权人为业主”。同年颁布的《物权
法》进一步规范了业主的建筑物区分所有权。然而，由于具体规定尚
不够明晰，只要开发商 没 有 将 小区配 套的 面积 在售楼 时分摊 到每 一
家住户，小区配套的产权通常归开发商所有，开发商可以自由出售或
出租。《物业管理条例》同 时 又规 定不 能改 变配套 设施 的用途，应首
先满足业主停车、休闲、和体育活动的需要。小区公共区域和配套设
施的产权和使用权的 分 离频 频引 发 业主 和开 发商 之间 的矛盾纠 纷。
比如 犢 小区是 犘 单位在 １９９７ 年建造，用来解决员工的住 房问题。 犘
单位提供土地，员工 集 资 承担 建筑 费用。小区 有四栋 高层住 宅和一
栋配套楼，配套楼里设 有 业 委 会 办公 室、居 委会办 公室、和业 主的活
动房。根据业委会副 主 任所 说，当时 建设 部门的 文件 清楚表 明 这栋
配套楼是由每户业主 投 资的 钱建 设 的，因 而产 权应归 全体业 主所有

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