Page 128 - 《社会》2016年第3期

组织动员、行动策略与机会结构

究相结合的多重研究方法可以起到相互借鉴补充的作用，既可以较全
面地了解物业纠纷和业主维权的概况，又可以较深入地探讨这些事件
背后的机制。

四、业主维权结果的影响因素分析
（一）纠纷类型

在目前城市物业纠纷中，很多组织都会成为业主权利的侵害者。
在 １９１ 个案例中，开发商侵权的案例占 ５６．５％ ，物业公司侵权的案例
占 ４２．９％ ，街道、居委会和其他政府部门也会侵害业主利益，所占比例
分别为 １４．７％ 和 ２０．９％ 。值得注意的是，作为业主自治组织的业主委
员会有时也会成为业主利益的侵害者，此类案例共有 ２８ 个，占 １４．７％ 。
出现这种情况的原因主要有两个：一是开发商、物业公司或街道、居委会
操控了业委会成立过程。业委会成员并不是通过公开公平的方式由全
体业主选举产生，而是经过筛选或指派的，这类业委会实质上是开发商、
物业公司或街道、居委会的“傀儡”，无法真正代表业主利益。二是因为
目前在制度层面缺乏有效的监管机制来规范业委会的运作。如果业委
会成员受利益驱使被开发商或物业公司等收买，他们就有可能为了一己
私利而损害公共利益。在很多情况下，业主必须面对两个或两个以上的
侵权者，在 １９１ 个案例中， ３４％ （ ６５ 个）的案例有两个侵权者， ７％ （ １４ 个）
的案例有三个侵权者，还有 ２％ （ ３ 个）的案例有四个侵权者。
业主遭遇的侵权行为也多种多样，在 １９１ 个案例中，业主面临的主
要侵权行为包括：（ １ ）开发商不诚信或违约（ ２３％ ），如开发商在售楼时
承诺的配套设施未能兑现，交房时房屋面积缩水等；（ ２ ）房屋质量问题
（ １４．７％ ），如偷工减料、房屋漏水等；（ ３ ）物业服务问题（ ３１．４％ ），主要
是服务质量不能令业主满意；（ ４ ）开发商或物业公司擅自更改小区规
划，侵占小区公共空间和公共设施（ ３１．４％ ），如原本规划为小区绿地的
区域被开发商或物业公司用来加盖房屋售卖或出租等；（ ５ ）侵占小区公
共收益或维修资金（ １９．９％ ），如物业公司将小区停车费占为己有等；
（ ６ ）业主组织和业主自身问题（ １６．８％ ），如业委会被开发商、物业公司
或街道、居委会操控不能真正代表业主利益，或业委会内部出现分歧不
能正常运作，又或有些业主私搭乱建破坏小区居住环境等；（ ７ ）小区公
共事务决策和处理程序不规范（ １６．２％ ），如业委会不经全体业主投票

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